Desde principios de siglo, la Zona Metropolitana de San Luis Potosí (Zmslp) registró un crecimiento demográfico acelerado superior a 2% promedio anual y un aumento desmedido de su área urbana; con más de un millón de habitantes es la onceava ciudad más grande del sistema urbano nacional y la quinta por su alta densidad de población después de Zonas Metropolitanas del Valle de México, León, Guadalajara y Monterrey.

La ciudad de San Luis Potosí y su zona metropolitana han crecido en este siglo en un modelo de crecimiento urbano 3D, distante, disperso y desconectado según la definición del Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO). En los últimos cinco años la distancia del centro al punto más alejado pasó de 10 a 15 kms; una cuarta parte del área urbana se encuentra dispersa o fragmentada, son una especie de islas urbanas; y, después del Boulevard Horizontes y el tramo de la vía alterna, no existen nuevas vialidades de tal dimensión que permitan comunicar la ciudad.

El crecimiento acelerado de esta Zona promovió la multiplicación de islas urbanas, es decir, lotes, manzanas o fraccionamientos dispersos. De acuerdo con las últimas mediciones de la superficie urbana, la superficie de mayor dispersión corresponde a 369 fragmentos que suman 3,492 hectáreas, son islas que van desde los 230 metros cuadrados (dos casas) y mientras estos aumentan en San Luis Potosí, en Soledad por ejemplo disminuyen. Esta superficie representa 8.3 veces el Parque Tangamanga

En abril de 2021 se publicó el programa de centro de población que permite conocer la forma como crecerá la ciudad, fue el tercero en casi treinta años, y fue elaborado después de 18 años y tres intentos. Esta fue una de las condiciones que generó un incremento en el suelo ante la escasa oferta de áreas urbanizables.

A finales de 2021 se publicó un decreto presidencial para determinar a la Sierra de San Miguelito como área natural protegida en más de 110 mil hectáreas, si bien es cierto era necesaria para establecer los mecanismos de protección de las siete zonas núcleo que la conforman, también es cierto que un error en la delimitación de todo el polígono llevó a limitar excesivamente el crecimiento de la ciudad, incluyendo en la declaratoria, áreas ya urbanas con servicios y construcción. Esta condición nuevamente incremento el valor de suelo en la zona de mayor plusvalía de nuestra ciudad.

El acelerado crecimiento y expansión de la ciudad, frente los limites del programa y el área natural protegida han establecido condiciones de un suelo que constantemente incrementa su valor, que cada vez se vuelve ya un recurso finito en el corto plazo, por lo menos dentro de los límites del municipio de San Luis Potosí y que está inmerso en un ambiente de incertidumbre jurídica, sobre todo hacia la zona norte.

Dentro de la ciudad, existen casi mil hectáreas de suelo urbano sin edificar, baldíos que, a lo largo del tiempo, por decisión, normas de protección como en el centro histórico, o certeza jurídica no han sido construidos. Fuera del periférico existen sólo en San Luis Potosí, catorce mil hectáreas, además del suelo disponible con áreas de urbanización en Zaragoza, Villa de Reyes y Mexquitic.

A pasar de que podría parecer una amplia superficie, lo cierto es que no permite una adecuada ocupación en términos de las exigencias del mercado, una efectiva gestión del banco o reserva de suelo para vivienda económica, generar certeza y condiciones para la construcción de la ciudad, y tal vez lo más importante, la disminución o estabilidad del precio.

La zona metropolitana requiere una política de suelo, congruente con la política nacional y en acuerdo de las seis autoridades municipales de la zona metropolitana de San Luis Potosí. Una Política Metropolitana de Suelo ayudaría a coordinar los esfuerzos de los tres niveles de gobierno y entre los municipios, daría certeza al crecimiento de la ciudad, disminuiría la especulación y sobre todo apoyaría la mejor toma de decisiones tanto en el sector público como en la iniciativa privada.

La planeación urbana no funciona si no existe suelo y el mercado se encarece. Ahora el suelo en nuestra ciudad es un recurso finito, por ello es estratégico y requiere de un plan que permita su mejor aprovechamiento.