"Creo que los fundamentos de los negocios (oferta y demanda, liquidez es igual a valor, buen gobierno corporativo y socios confiables, por nombrar algunos), se aplican en todos los ámbitos". Sam Zell, empresario de la inversión inmobiliaria. La semana pasada se llevó a cabo en la ciudad de Nueva York, una de las reuniones anuales que lleva a cabo NAREIT, organización que agrupa en EUA a las entidades equivalentes a las fibras de México. La figura de REITS, al igual que nuestro país, es la figura de fideicomisos de inversión en bienes raíces, que a su vez tiene la posibilidad de constituirse en emisoras en el mercado bursátil. Son entidades que captan recursos a través de una oferta pública inicial, de levantamientos posteriores de capital - también ante el mercado financiero - o, mediante la contratación de deuda, ya sea bancaria o a través de la emisión de instrumentos de deuda en los mercados financieros. Con dichos recursos, llevan a cabo procesos de adquisición, desarrollo y habilitación de inmuebles dedicados a la renta. Con esos recursos, a los que se le reducen los gastos de operación inherentes a los mismos, se obtienen utilidades que son repartidas como distribuciones entre aquellos tenedores de los certificados bursátiles, que pueden ser algún sentido, equiparables a las acciones que emite una empresa en bolsa. En Estados Unidos esta figura lleva operando muchas décadas y en México apenas cumplió su poco más de una década. Todas cumplen con un doble propósito: por un lado, permiten a los inversionistas, que por su perfil de inversión les resulta atractiva la inversión en bienes inmuebles, exponerse a ese sector; pero sin enfrentar algunos de los elementos más complejos y potencialmente negativos de dicha inversión. Por otro lado, al estar en posibilidad de captar recursos del público inversionista, incluyendo los grandes inversionistas institucionales (como las Afores en México), estos fideicomisos tienen los medios para llevar a cabo compras de distinta índole y, en muchos casos, desarrollar infraestructura que, de manera directa o indirecta, contribuye a la generación de empleos y el crecimiento. Cuando una persona individualmente invierte en un bien raíz, enfrenta riesgos como los asociados a la capacidad de pago del inquilino, o que un inmueble específico puede enfrentar afectaciones en un sector que resulte vulnerable o, porqué alguna situación específica impide que se cobren las rentas de manera ordenada. La inversión en FIBRAS permite que la persona o inversionista institucional esté expuesto al mercado inmobiliaria, pero a través de un vehículo que diversifica el riesgo de un solo inmueble entre múltiplos inmuebles, asegura una administración profesional y ordenada y, en muchos casos alineado en intereses con los inversionistas, Con una estructura de gastos eficiente el cobro de rentas que se traducen en el cobro de distribuciones a los inversionistas. Al mismo tiempo, permiten capturar el efecto de crecimiento del valor de los inmuebles, producto de la inflación o de la revaluación inmobiliaria. Por otro lado, al estar en posibilidad de crear un vehículo de inversión estable en el tiempo, las FIBRAS tienen amplias posibilidades para acudir a los mercados bursátiles y capturar recursos que les permitan generar inversiones de vehículos privados o personas físicas o morales. Existe la discusión de si todas las fibras tienen una vocación tal, que tengan el mismo impacto en el crecimiento económico. En principio, todas mediante la creación o adquisición de infraestructura, contribuyen al crecimiento y al surgimiento de negocios que generan empleos, pagan impuestos y aumentan la base de consumo y de gasto. Adicionalmente otras, dirigidas a sectores específicos, pueden tener un impacto significativo, por ejemplo, aquellas que recientemente están enfocadas en el desarrollo de infraestructura industrial, para aprovechar las oportunidades relativas al nearshoring. Otras FIBRAS, se enfocan en sectores que tienen una visión dinámica de crecimiento y de expectativas favorables futuras, como las relacionadas con el turismo, En otros casos, en Estados Unidos y otros países, pueden enfocarse a campos puntuales como la construcción de infraestructura hospitalaria o, en el caso de México, al desarrollo de infraestructura dedicada a la prestación de servicios educativos. Otras muchas con naturaleza diferente en algunos sentidos son propietarias de infraestructura de comunicación, como carreteras o antenas celulares. Las FIBRAS son vehículos fundamentales en la historia financiera del mundo desarrollado. En México, han mostrado ser un instrumento importante para contribuir, tanto a la inversión financiera, como el crecimiento de la infraestructura. Es evidente que existe amplio margen de crecimiento, el cual, en caso de ser aprovechado, mediante vehículos confiables transparentes y con buenos mecanismos de gobierno corporativo, podrá seguir apoyando el crecimiento del país. El autor es politólogo, mercadólogo, financiero, especialista en economía conductual y profesor de la Facultad de Economía de la UNAM. CEO de Fibra Educa y Presidente del Consejo para el Fomento del Ahorro Educativo de Mexicana de Becas. [email protected] – síguelo en Twitter @martinezsolares