El suelo es el principal capital que tiene una ciudad para su crecimiento, sin embargo, muy pocos municipios en el país tiene constituido su banco de suelo como requiere la ley, con la finalidad de dar la certeza legal de hacia dónde va a crecer la ciudad.

El suelo representa cerca del treinta por ciento del costo de una vivienda, además de ser el recurso principal para la planeación urbana, se requiere para la generación de vivienda económica, una preocupación multinivel: de la gente, las empresas y de todos los gobiernos.

Tradicionalmente, los esquemas de planeación urbana en México buscan contener el crecimiento urbano bajo la premisa de generar ciudades compactas, que cuesten menos por el desarrollo de infraestructura y la dotación de servicios, sin embargo, esos esquemas de los setenta del siglo pasado basados en el uso de suelo, y una rigidez normativa, son obsoletos y han probado ser ineficientes.

 La planeación urbana en México enfrenta un dilema, pensar en ciudades compactas, pero con espacios verdes y vialidades completas, lo primero por la poca disponibilidad y como derecho ambiental, lo segundo por pensar en vialidades amplias que incluya carriles para el automóvil, para el transporte público, ciclo vías, camellones y estacionamiento. Entonces cómo planear el crecimiento de la ciudad si parece que se quiere contener su crecimiento. Las ciudades van a seguir creciendo, simplemente porque la población seguirá aumentando.

En el mercado de suelo urbano, en una hectárea se destina en promedio cincuenta por ciento para la vivienda y otro cincuenta por ciento para vialidades, infraestructura, áreas de donación y en general el cumplimiento normativo; es decir, se construyen casas sólo en la mitad de la superficie que se adquiere, cuando éstas se venden, por supuesto absorben el costo de toda la hectárea, por tanto, se afecta el costo y el tamaño de la vivienda.

Con esa presión de aprovechamiento de suelo, la existencia de una superficie mínima o casi inexistente de hacia dónde debe de crecer la ciudad y que además tenga factibilidad legal de propiedad y técnica urbano-ambiental, se vuelve una tarea muy complicada y es la base de la especulación.

La biometría del suelo en la Zona Metropolitana de San Luis Potosí (ZMSLP), se integra por: siete municipios conurbados, San Luis Potosí, Soledad de Graciano Sánchez, Mexquitic de Carmona, Cerro de San Pedro, Villa de Reyes, Villa de Pozos y Zaragoza, así como uno con relación funcional muy estrecha que es Santa María del Río; juntos ocupan un territorio de 612,253 hectáreas. El área urbana cubre una superficie de 21,347.5 has, que, sumada a un conjunto de áreas construidas alrededor de la ciudad, superiores a los 150 metros cuadrados considerados fragmentos urbanos, integra un área urbana de 28,662 has; es decir, el suelo urbano representa 4.7% del territorio metropolitano y casi la cuarta parte fragmentada.

Una de las principales restricciones del suelo urbano es la convivencia con la naturaleza, la ZMSLP es vecina de tres áreas naturales: la Sierra de San Miguelito, La Sierra de Álvarez y Gogorrón que ocupan 23%, casi la cuarta parte del territorio metropolitano. Sólo la Sierra de San Miguelito cubre más de 111 mil hectáreas, es decir cuatro veces más que el suelo urbano; sin embargo, parecen territorios separados y en conflicto.

Ahora bien, para dónde debería de crecer la ciudad, que exista suelo con certeza jurídica y con costo inferior a los mil quinientos pesos, que al menos cuente con factibilidad de servicios y que por supuesto sus características tanto físico topográficas, como ambientales permitan ser considerado como suelo urbanizable; ya que únicamente uno de cada 100 metros del territorio en los 8 municipios, cuentan con las condiciones normativas para un crecimiento urbano; sin embargo, eso no significa que estén disponibles, ya que dependiendo de la zona donde se ubique, el acceso a ese suelo está condicionado por su costo y su certeza jurídica.

El área metropolitana seguirá creciendo los próximos años, y podría requerir 10,500 hectáreas adicionales para viviendas, vialidades más amplias y áreas verdes. Tanto la autoridad federal, como la estatal y por supuesto las municipales, requieren esfuerzos sincrónicos de planeación, para armonizar sus usos de suelo, sus reservas, y establecer una política de aprovechamiento en vivienda.

El suelo es el principal capital para el crecimiento de la ciudad, pero actualmente es escaso, habrá que gestionarlo para que San Luis siga siendo competitivo.